4月12日,成都市出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場及住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的通知》(以下簡稱《通知》),提出了7個方面的措施,進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理。
成都為何要在一月內(nèi)再次出臺住房限購政策,此次限購新政的側(cè)重點是什么?在中央關(guān)于“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位上,成都又是如何貫徹落實的?在支持剛性住房需求,嚴(yán)防住房投機(jī)炒作上,成都如何努力防范市場風(fēng)險?對于購房者普遍關(guān)心的問題,今日下午,成都市房管局相關(guān)人士分別就“嚴(yán)格住房貸款合法性審查”“嚴(yán)格審核首付款資金來源和還款能力”“嚴(yán)格防范投機(jī)炒房行為”等五個方面一一進(jìn)行了解讀。
堅決貫徹落實中央“房子是用來住的,不是用來炒的”
據(jù)成都市房管局相關(guān)人士介紹,此次與市金融辦、省銀監(jiān)局、中國人民銀行成都分行營管部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場及住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的通知》(以下簡稱《通知》),主要目的仍是為了促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“主要為了堅決貫徹落實中央‘房子是用來住的,不是用來炒的’定位,進(jìn)一步落實國家、省、市房地產(chǎn)調(diào)控工作要求?!背啥际蟹抗芫窒嚓P(guān)人士稱,同時為了貫徹好《成都市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房管局等部門關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》(成辦發(fā)〔2016〕37號)、《成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干政策措施》(成辦發(fā)﹝2016)45號)、《成都市人民政府辦公廳關(guān)于完善我市住房限購政策的通知》(成辦發(fā)〔2017〕10號)等規(guī)定,“支持剛性住房需求,強(qiáng)化市場監(jiān)管,嚴(yán)格防范住房投機(jī)炒作,大力降低購房杠桿,努力防范市場風(fēng)險?!?/p>
五大看點解讀房產(chǎn)新政
看點一:關(guān)于嚴(yán)格住房貸款合法性審查
《通知》要求,銀行業(yè)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行購房貸款資格審查前,應(yīng)通過房屋交易合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)核查商品房買賣合同、存量房買賣合同的網(wǎng)上簽約狀態(tài),甄別房屋交易的真實性,對未在網(wǎng)上簽約的,暫不予受理。
“該規(guī)定主要是基于保護(hù)房屋真實交易的合法權(quán)益,通過行之有效的房屋買賣合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)來體現(xiàn)交易狀態(tài),及時保護(hù)購房者權(quán)益?!睋?jù)成都市房管局相關(guān)人士介紹,該規(guī)定進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了房屋交易合同網(wǎng)上簽約的嚴(yán)肅性,主要是進(jìn)一步要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、購房者要通過房屋交易合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)完成訂購、擬定合同、已售(備案)等網(wǎng)上簽約行為,通過存量房交易服務(wù)平臺完成簽訂存量房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同或存量房買賣合同,并以此作為銀行業(yè)機(jī)構(gòu)受理購房貸款申請的基礎(chǔ),以防止所購房屋因未在網(wǎng)上簽約而被抵押或再轉(zhuǎn)讓他人,或者出現(xiàn)假按揭騙取貸款等行為,致使購房人、銀行業(yè)機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益無法及時有效維護(hù)。
看點二:關(guān)于嚴(yán)格審核首付款資金來源和還款能力
《通知》要求,銀行業(yè)機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行首付資金真實性檢查要求,嚴(yán)禁購房者通過首付貸、個人消費貸、個人經(jīng)營性貸款、信用卡透支支付首付款等加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為;嚴(yán)格落實月供收入比不超過50%等政策要求,強(qiáng)化購房人收入證明材料審核,防范投資投機(jī)信貸風(fēng)險。
《通知》規(guī)定,對購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的,不得放貸;對于已成年、未就業(yè)且沒有固定收入的借款人,商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步嚴(yán)格住房貸款條件,可相應(yīng)提高借款人首付款比例。為防范金融風(fēng)險,大力降低購房杠桿,銀行業(yè)機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格審核首付款資金來源和還款能力。
看點三:關(guān)于嚴(yán)格防范投機(jī)炒房行為
《通知》規(guī)定,在成都市住房限購區(qū)域內(nèi)新購買住房,須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。
“該規(guī)定主要是繼續(xù)從嚴(yán)控制投機(jī)炒房行為,嚴(yán)格貫徹‘房子是用來住的,不是用來炒的’定位。”成都市房管局相關(guān)人士解釋,在《通知》實施之前,已在全市統(tǒng)一的商品房買賣合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)完成訂購、擬定合同、已售(備案)狀態(tài)之一的商品住房,在存量房交易服務(wù)平臺上完成打印“成都市存量房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同”或“成都市存量房買賣合同”的二手住房等,均按原政策執(zhí)行。
《通知》還強(qiáng)調(diào),銀行業(yè)機(jī)構(gòu)不得違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議劃付商品住房預(yù)售款。
對此,成都市房管局解讀稱,目前商品房預(yù)售款監(jiān)管是銀行業(yè)機(jī)構(gòu)依據(jù)監(jiān)管協(xié)議履行預(yù)售款監(jiān)管責(zé)任,該項規(guī)定主要是為了進(jìn)一步落實商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)要求,確保商品住房預(yù)售資金專項用于工程建設(shè),努力確保商品住房竣工交付使用,防止可能出現(xiàn)的工程爛尾,切實維護(hù)購房者的合法權(quán)益。
看點四:關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營行為
《通知》要求,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有購地不建、建而不售等捂盤惜售行為;商品住房項目達(dá)到預(yù)售條件后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在30日內(nèi)未申請預(yù)售許可或不接受預(yù)售申報價格指導(dǎo)的,房管部門可在1年內(nèi)不受理其預(yù)售許可申請。
《通知》的這一規(guī)定旨在及時增加房地產(chǎn)市場有效供應(yīng),防止捂地、捂盤、惜售,避免供需失衡和市場恐慌。成都市房管局表示,對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地后未按照土地出讓合同約定的期限開工建設(shè),形成土地閑置的,由有關(guān)部門按照相關(guān)規(guī)定收取土地閑置費、收回土地使用權(quán)等方式進(jìn)行處置。對于達(dá)到預(yù)售條件不及時申請辦理預(yù)售許可的,提高其持有成本,以倒逼機(jī)制促使達(dá)到預(yù)售條件的商品住房項目盡快上市;并促使開發(fā)企業(yè)合理定價、主動控價。對于開發(fā)企業(yè)已取得預(yù)售許可證的捂盤惜售行為:已經(jīng)辦理預(yù)售許可證,但未在10日內(nèi)將批準(zhǔn)預(yù)售范圍內(nèi)的全部房源公開對外銷售的;或雖對外公開銷售,但故意采取畸高價格、以內(nèi)部員工關(guān)聯(lián)交易等方式,使公開交易難以成交變相截留房源的,房管部門要依法予以查處。
《通知》要求,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以虛假裝修、虛高裝修價格等變相提高房價,目的在于有效控制住房價格非理性上漲。對于申報價格含裝修價格的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須合理確定其裝修價格,按規(guī)定在銷售現(xiàn)場將申報的裝修水平與相應(yīng)的裝修價格標(biāo)準(zhǔn)等信息予以公示,同時按規(guī)定在商品房買賣合同中進(jìn)行約定;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按一房一價、明碼標(biāo)價、實際成交價不高于預(yù)售申報價格的原則公開對外銷售商品住房。對于房地產(chǎn)企業(yè)在未取得預(yù)售許可證的情況下擅自進(jìn)行銷售,捆綁高價車庫銷售,通過虛假廣告誤導(dǎo)購房者,不明碼標(biāo)價、哄抬價格、制造恐慌,支付額外費、電商費等形式價外加價,以及中介機(jī)構(gòu)違規(guī)代理未取得預(yù)售證的房屋,虛假宣傳、哄抬價格、制造恐慌,支付額外費用,偽造社保、納稅、銀行流水虛假證明等行為,有關(guān)部門將依法依規(guī)嚴(yán)肅查處,并向社會公開曝光,相關(guān)信息納入誠信平臺;對涉案從業(yè)人員記入“黑名單”;對涉嫌違法的企業(yè)和個人,依法追究法律責(zé)任。
看點五:關(guān)于規(guī)范銀行業(yè)機(jī)構(gòu)與開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)的合作行為
《通知》規(guī)定,各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)要切實規(guī)范與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)的合作行為,健全合作退出機(jī)制,通過成都房地產(chǎn)行業(yè)信用信息平臺公開選聘房地產(chǎn)價格評估、經(jīng)紀(jì)、咨詢等中介機(jī)構(gòu)開展合作,加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等合作方的約束和考核,避免信貸及道德風(fēng)險。
成都市房管局解讀:該項規(guī)定主要是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)的部分業(yè)務(wù)開展與其信用水平掛鉤,對信用水平低下的,限制其業(yè)務(wù)開展,從而達(dá)到凈化市場的作用。具體而言,各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)選聘房地產(chǎn)價格評估、經(jīng)紀(jì)、咨詢等中介機(jī)構(gòu)開展合作前,要通過成都房地產(chǎn)行業(yè)信用信息平臺了解掌握其信用水平,對信用水平較低的,應(yīng)不予合作或限制合作。同時,也解決銀行業(yè)機(jī)構(gòu)對中介機(jī)構(gòu)資信度信息不對稱問題,讓銀行業(yè)機(jī)構(gòu)在行業(yè)監(jiān)管信用平臺上來公開選聘,既增加了選聘的透明度,又有助于銀行業(yè)機(jī)構(gòu)能選聘委托業(yè)務(wù)所需的良好機(jī)構(gòu)。
開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)存在《通知》中規(guī)定的違法違規(guī)行為的,對開發(fā)企業(yè),銀行業(yè)機(jī)構(gòu)在其整改前不得撥付后續(xù)信貸資金或增加新的授信,對中介機(jī)構(gòu),則終止與其業(yè)務(wù)合作。對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在受到有關(guān)部門和司法機(jī)構(gòu)處理的,銀行業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司在2年內(nèi)不得與其合作。目的在于強(qiáng)化失信懲戒,凈化房地產(chǎn)市場環(huán)境。
(以上內(nèi)容來源于成都市物業(yè)管理協(xié)會)
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